Portugal propõe reforma das regras do arrendamento, com maior flexibilidade nos prazos e renovações para os senhorios
O Governo português está a avançar com uma nova reforma do regime de arrendamento. De acordo com uma proposta de alteração à legislação apresentada à Assembleia da República em 12 de agosto de 2026, os contratos de arrendamento com prazo certo que sejam automaticamente renovados passarão, em princípio, a ser renovados por um período igual ao inicialmente acordado, deixando de existir a exigência geral de uma renovação mínima de três anos.
A proposta ainda terá de ser analisada e aprovada pela Assembleia da República, pelo que as novas regras ainda não entraram em vigor.
Período de renovação deverá acompanhar a duração original do contrato
Ao abrigo do regime atual, quando as partes não estabelecem condições diferentes, determinados contratos de arrendamento habitacional com prazo certo estão sujeitos a um período mínimo de três anos em caso de renovação automática.
A nova proposta pretende alterar esta regra. Se for aprovada, a renovação automática deverá, em princípio, ocorrer por um período igual ao inicialmente acordado. Por exemplo, um contrato de arrendamento com a duração de um ano poderá ser renovado por mais um ano, em vez de ser automaticamente prolongado por um período mínimo de três anos.
Quanto à duração dos contratos de arrendamento habitacional, o prazo mínimo deverá manter-se, em regra, em um ano, enquanto o prazo máximo continuará a ser de 30 anos.
Restrições à oposição do senhorio à primeira renovação poderão ser reduzidas
Outra alteração importante diz respeito ao direito do senhorio de se opor à renovação do contrato.
Atualmente, o senhorio pode impedir a renovação automática mediante o cumprimento do prazo de antecedência legalmente exigido, que varia consoante a duração do contrato. No entanto, em regra, o senhorio apenas pode impedir a primeira renovação depois de decorridos três anos desde a celebração do contrato, salvo determinadas situações previstas na lei, como a necessidade de habitação para o próprio senhorio ou para os seus filhos.
Segundo a proposta apresentada pelo Governo, esta limitação de três anos deverá ser eliminada. Caso a alteração seja aprovada, o senhorio poderá opor-se à renovação logo no final do período inicial do contrato, desde que cumpra o prazo de comunicação previsto na lei.
Esta mudança poderá tornar os contratos de arrendamento habitacional em Portugal mais flexíveis, aumentando também a importância da duração inicialmente acordada e das condições específicas estabelecidas entre senhorios e arrendatários.
Proposto limite anual de 90 dias para arrendamentos destinados a fins turísticos
A proposta aborda igualmente o arrendamento de imóveis habitacionais para fins turísticos.
De acordo com o diploma apresentado à Assembleia da República, estes contratos apenas estarão abrangidos pelo respetivo regime quando a sua duração total não ultrapassar 90 dias por ano civil, independentemente de esses dias serem consecutivos ou distribuídos ao longo do ano.
A medida procura clarificar a distinção entre o arrendamento habitacional tradicional e os arrendamentos de curta duração para fins turísticos, refletindo também a intenção do Governo de regulamentar de forma mais clara os diferentes segmentos do mercado de arrendamento.
De uma forma geral, a reforma proposta pretende aumentar a flexibilidade do regime de arrendamento em Portugal e reajustar as regras aplicáveis à renovação dos contratos entre senhorios e arrendatários. Caso seja aprovada pela Assembleia da República, contratos de menor duração, incluindo contratos de um ano, deixarão, em princípio, de ser automaticamente renovados por um período mínimo de três anos, enquanto os senhorios terão maior flexibilidade para decidir sobre a continuidade do contrato após o termo inicial. Para senhorios e investidores imobiliários, estas alterações poderão proporcionar maior flexibilidade na gestão dos prazos de arrendamento e das estratégias de saída, embora o impacto concreto dependa da versão final da legislação que vier a ser aprovada.
Para mais informações, consulte: https://adlinvestment.com/pt-pt/about/