葡萄牙拟改革房屋租赁规则，租期、租金全面放宽，房东续约安排将更加灵活
葡萄牙政府正在推动新一轮租赁制度调整。根据2026年8月12日提交议会的租赁法修订提案，定期租赁合同到期后，如自动续约，续约期限原则上将与原合同期限保持一致，不再统一要求至少续约三年。
目前，该提案仍需经过共和国议会审议和批准，因此相关规定尚未正式生效。
续约期限拟与原合同保持一致
按照现行制度，在双方没有另行约定的情况下，部分定期住宅租赁合同自动续约时存在至少三年的续约保障。
新提案拟调整这一规则。未来合同自动续约时，续约期限原则上将按照原合同约定的期限执行。例如，一份为期一年的租赁合同，在符合自动续约条件的情况下，可以按一年期限续约，而不再自动延长至少三年。
在合同期限方面，住宅租赁合同的最短期限仍原则上维持一年，最长期限为30年。
房东反对首次续约的限制或放宽
此次改革的另一项重要变化涉及房东反对合同续约的权利。
目前，房东虽然可以按照合同期限提前通知租户并反对自动续约，但一般需要等待合同签订满三年后，才能阻止首次续约，房东本人或其子女需要住房等法定情形除外。
根据政府提出的新方案，这一“三年限制”拟被取消。如果修法最终获得通过，房东在首份合同期限届满时，即可按照法律规定的通知期限反对续约。
这意味着未来葡萄牙住宅租赁合同在续约安排上可能更加灵活，同时也将进一步提高合同期限及双方具体约定的重要性。
旅游用途租赁拟设每年90天限制
提案还涉及用于旅游目的的住宅租赁。
根据提交共和国议会的方案，此类合同只有在每个日历年的累计租赁期限不超过90天的情况下才符合相关规定，无论这些租赁天数是连续还是分散计算。
这一规定进一步明确了普通住宅租赁与短期旅游用途之间的界限，也体现出政府希望进一步规范不同类型住房租赁市场的方向。
整体来看，此次改革的重点是提高葡萄牙租赁合同的灵活性，并重新调整房东与租户之间的续约机制。如果提案最终获得议会批准，一年期等较短期限的租赁合同将不再因自动续约而原则上延长至少三年，房东在首次合同到期后的选择空间也将有所增加。对于房东及房地产投资者而言，未来租赁期限和退出安排将更加灵活，但具体影响仍需等待最终立法文本确定。