葡萄牙學生住宿供應持續緊張，全國出租房源同比下降25%
隨著葡萄牙新一輪高等教育入學結果即將公布，學生住宿問題再次受到關注。最新數據顯示，今年8月葡萄牙全國出租房源數量較去年同期下降超過25%，而學生住宿需求依然保持較高水平，專業學生公寓供應不足的問題進一步顯現。
根據Imovirtual數據，2026年8月葡萄牙全國日均活躍出租房源約3,627套，較2025年同期的4,850套下降25.2%，平均掛牌租金則基本保持穩定，由526歐元微升至527歐元。
主要大學城市的供應壓力更加明顯。其中，里斯本日均活躍房源由2,827套下降至1,975套，同比減少30.1%，平均租金升至568歐元；波爾圖房源數量由752套降至438套，降幅達到41.8%，平均租金約491歐元。
科英布拉日均活躍房源約245套，同比下降19%，平均租金上漲至387歐元。布拉加供應規模相對較小，日均活躍房源約56套，同比增長7.7%，平均掛牌租金則上漲4.3%至390歐元。
公共學生住宿仍在加快建設
為緩解學生住宿壓力，葡萄牙正通過高等教育住宿國家計劃（PNAES）擴大公共學生住宿供應。該計劃預計新增近19,000張床位，但目前已竣工的約為5,094張。
目前共有72個項目處於建設階段，涉及新建、改造、翻新及物業購置等不同形式，未來隨著項目陸續完成，公共學生住宿供應有望進一步增加。
不過，從現階段來看，新增床位仍不足以完全滿足市場需求。
專業學生公寓供需缺口依然明顯
根據CBRE的數據，葡萄牙約有22.7萬名學生存在專業學生住宿需求，其中約14.7萬為葡萄牙本土學生，另有約8萬名國際學生。
相比之下，目前公立及私立專業學生公寓床位供應仍然有限。不同機構統計口徑有所差異，現有床位總量約為2.8萬至3.3萬張，與潛在需求之間仍存在明顯差距。
JLL指出，葡萄牙學生住宿市場存在結構性供應不足。目前專業私人學生住宿已經佔全國專業住宿供應的40%以上，在大里斯本地區約佔60%，大波爾圖地區更達到75%。
與此同時，新的專業學生住宿項目正在持續進入市場。波爾圖目前約有1,390張私人床位正在建設，另有660張處於規劃階段；里斯本約有570張床位正在開發，阿威羅也將迎來新的私人學生公寓項目。而科英布拉和布拉加目前仍以翻新物業及小型運營商為主。
整體來看，葡萄牙學生住宿市場正在經歷從傳統私人租房向專業化學生住宿逐漸發展的過程。全國出租房源減少、學生群體規模較大以及專業床位供應有限，共同反映出這一細分市場仍存在明顯的供需缺口。隨著國際學生增加以及專業運營項目逐步進入市場，學生住宿預計仍將是葡萄牙房地產市場值得關注的細分領域之一。