葡萄牙学生住宿供应持续紧张，全国出租房源同比下降25%
随着葡萄牙新一轮高等教育入学结果即将公布，学生住宿问题再次受到关注。最新数据显示，今年8月葡萄牙全国出租房源数量较去年同期下降超过25%，而学生住宿需求依然保持较高水平，专业学生公寓供应不足的问题进一步显现。
根据Imovirtual数据，2026年8月葡萄牙全国日均活跃出租房源约3,627套，较2025年同期的4,850套下降25.2%，平均挂牌租金则基本保持稳定，由526欧元微升至527欧元。
主要大学城市的供应压力更加明显。其中，里斯本日均活跃房源由2,827套下降至1,975套，同比减少30.1%，平均租金升至568欧元；波尔图房源数量由752套降至438套，降幅达到41.8%，平均租金约491欧元。
科英布拉日均活跃房源约245套，同比下降19%，平均租金上涨至387欧元。布拉加供应规模相对较小，日均活跃房源约56套，同比增长7.7%，平均挂牌租金则上涨4.3%至390欧元。
公共学生住宿仍在加快建设
为缓解学生住宿压力，葡萄牙正通过高等教育住宿国家计划（PNAES）扩大公共学生住宿供应。该计划预计新增近19,000张床位，但目前已竣工的约为5,094张。
目前共有72个项目处于建设阶段，涉及新建、改造、翻新及物业购置等不同形式，未来随着项目陆续完成，公共学生住宿供应有望进一步增加。
不过，从现阶段来看，新增床位仍不足以完全满足市场需求。
专业学生公寓供需缺口依然明显
根据CBRE的数据，葡萄牙约有22.7万名学生存在专业学生住宿需求，其中约14.7万为葡萄牙本土学生，另有约8万名国际学生。
相比之下，目前公立及私立专业学生公寓床位供应仍然有限。不同机构统计口径有所差异，现有床位总量约为2.8万至3.3万张，与潜在需求之间仍存在明显差距。
JLL指出，葡萄牙学生住宿市场存在结构性供应不足。目前专业私人学生住宿已经占全国专业住宿供应的40%以上，在大里斯本地区约占60%，大波尔图地区更达到75%。
与此同时，新的专业学生住宿项目正在持续进入市场。波尔图目前约有1,390张私人床位正在建设，另有660张处于规划阶段；里斯本约有570张床位正在开发，阿威罗也将迎来新的私人学生公寓项目。而科英布拉和布拉加目前仍以翻新物业及小型运营商为主。
整体来看，葡萄牙学生住宿市场正在经历从传统私人租房向专业化学生住宿逐渐发展的过程。全国出租房源减少、学生群体规模较大以及专业床位供应有限，共同反映出这一细分市场仍存在明显的供需缺口。随着国际学生增加以及专业运营项目逐步进入市场，学生住宿预计仍将是葡萄牙房地产市场值得关注的细分领域之一。