Regras do arrendamento em Portugal poderão sofrer alterações significativas, com o reforço dos direitos dos senhorios e a flexibilização das restrições contratuais
O mercado de arrendamento em Portugal poderá estar prestes a enfrentar uma nova reforma significativa. A proposta do Governo para a revisão do regime do arrendamento urbano será submetida a votação na generalidade na Assembleia da República no dia 30 de setembro, abrangendo diversas matérias, nomeadamente o incumprimento no pagamento das rendas, os procedimentos de despejo, as cauções, o pagamento antecipado de rendas e a atualização dos valores das rendas nos novos contratos. A reforma tem como principais objetivos aumentar a liberdade contratual no mercado de arrendamento e reforçar a capacidade dos senhorios para recuperar os seus imóveis em situações de incumprimento por parte dos arrendatários.
Uma das alterações que tem suscitado maior atenção diz respeito à resolução dos contratos por falta de pagamento das rendas. De acordo com as novas regras propostas pelo Governo, os senhorios poderão resolver o contrato de arrendamento quando se verifique um atraso de dois meses no pagamento da renda, em vez dos atuais três meses. A reforma pretende igualmente simplificar os procedimentos associados e acelerar a desocupação dos imóveis nos casos em que já exista uma decisão judicial, reduzindo as situações em que os senhorios ficam impossibilitados de recuperar os seus imóveis durante períodos prolongados.
Para além das alterações relacionadas com o incumprimento contratual e os procedimentos de despejo, a proposta prevê uma maior liberdade contratual para senhorios e arrendatários. O Governo pretende flexibilizar as restrições relativas às cauções e ao pagamento antecipado de rendas, permitindo aos senhorios exigir o pagamento antecipado de até três meses de renda. Paralelamente, está prevista a eliminação do atual limite de 2% aplicável ao aumento das rendas em determinados novos contratos de arrendamento, permitindo que os valores sejam definidos em maior medida pelas condições do mercado e pela negociação entre as partes.
Segundo o Governo, um dos principais problemas do atual mercado de arrendamento português é a relutância de alguns proprietários em disponibilizar imóveis devolutos para arrendamento de longa duração, devido aos receios associados ao incumprimento dos inquilinos, às restrições contratuais e à morosidade dos procedimentos de recuperação dos imóveis. Assim, um dos objetivos centrais desta reforma consiste em aumentar a flexibilidade contratual e a segurança jurídica, reforçando a confiança dos proprietários no arrendamento de longa duração e incentivando a disponibilização de mais habitações no mercado.
Quando aprovou a proposta de reforma, em julho, o Governo português apresentou quatro principais linhas de atuação: alargar a liberdade contratual, reforçar a responsabilidade pelo cumprimento dos contratos, simplificar e acelerar os procedimentos de despejo e de resolução de litígios, e atribuir ao Estado uma maior responsabilidade na proteção social das famílias em situação de vulnerabilidade.
Esta orientação implica também uma redefinição das responsabilidades entre senhorios, arrendatários e o Estado. Os arrendatários que cumpram as suas obrigações contratuais continuarão a beneficiar da proteção legal dos seus direitos. No entanto, em situações de incumprimento, nomeadamente no caso de atrasos prolongados no pagamento das rendas, os senhorios passarão a dispor de mecanismos mais claros e céleres para resolver estas situações.
Relativamente às famílias vulneráveis que percam a sua habitação devido a dificuldades económicas, o Governo pretende disponibilizar apoio através do Fundo de Emergência para a Habitação, evitando que os custos sociais associados a estas situações continuem a recair, a longo prazo, sobre os proprietários privados. Este fundo deverá prestar apoio financeiro para alojamento ou realojamento de famílias que enfrentem situações de emergência habitacional.
Contudo, a reforma também tem suscitado preocupações entre as organizações de defesa dos direitos dos arrendatários e dos consumidores. A associação portuguesa de defesa do consumidor DECO alertou que a maior flexibilidade nas regras relativas às cauções, aos pagamentos antecipados e à definição das rendas poderá aumentar os encargos financeiros iniciais suportados pelos arrendatários. As associações de inquilinos manifestaram igualmente receios de que determinadas alterações às disposições contratuais e aos contratos de arrendamento antigos possam enfraquecer as garantias atualmente existentes.
Ainda assim, o Governo prevê manter mecanismos específicos de proteção para determinados grupos de arrendatários vulneráveis. No caso dos contratos de arrendamento celebrados antes de 1990, os arrendatários com mais de 65 anos, bem como aqueles com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, continuarão a beneficiar de regimes especiais de proteção, incluindo limitações à atualização das rendas, desde que estejam reunidas as condições legalmente previstas.
De uma perspetiva mais ampla, esta reforma reflete a tentativa do Governo português de responder a um desafio estrutural do mercado habitacional: como incentivar os proprietários privados a disponibilizar mais imóveis para arrendamento de longa duração, mantendo simultaneamente a proteção dos direitos dos arrendatários.
Caso a proposta venha a obter a aprovação definitiva da Assembleia da República, o mercado de arrendamento português poderá evoluir de um regime caracterizado por restrições legais mais rigorosas para um modelo que atribui maior importância à liberdade contratual e ao cumprimento das obrigações assumidas pelas partes.
Para os senhorios, esta mudança poderá traduzir-se numa maior flexibilidade na gestão de situações de incumprimento, na definição das rendas e na negociação das condições contratuais. Para os arrendatários, significará uma maior necessidade de analisar cuidadosamente os valores das rendas, as cauções, as condições de pagamento antecipado e as cláusulas relativas ao incumprimento antes da celebração de um contrato.
Em última análise, a capacidade desta reforma para incentivar a entrada de mais imóveis devolutos no mercado de arrendamento de longa duração, assegurando simultaneamente um equilíbrio entre o aumento da oferta habitacional e a proteção dos direitos dos arrendatários, será um dos principais aspetos a acompanhar na evolução futura do mercado de arrendamento em Portugal.
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