UE avança com medidas para limitar o alojamento de curta duração, dando maior margem de intervenção às zonas sob pressão habitacional
A União Europeia está a reforçar a regulamentação do mercado de alojamento de curta duração, procurando dar às cidades e regiões que enfrentam uma forte pressão habitacional maior margem de intervenção para limitar, quando necessário, o crescimento do alojamento turístico de curta duração.
A 9 de setembro, a Comissão Europeia apresentou em Bruxelas uma nova proposta destinada a estabelecer critérios comuns para identificar as zonas sujeitas a uma pressão habitacional significativa e determinar se o alojamento de curta duração está a contribuir para agravar a escassez de habitação e o aumento dos custos habitacionais.
Para Portugal, esta iniciativa assume particular relevância. Enquanto um dos principais destinos turísticos da Europa, zonas de elevada procura como Lisboa, Porto e Algarve têm registado, nos últimos anos, um forte desenvolvimento do alojamento de curta duração. O equilíbrio entre o Alojamento Local (AL), a procura turística e a oferta de habitação de longa duração tornou-se, por isso, um tema cada vez mais importante no debate sobre a política de habitação.
No entanto, a proposta não significa que a UE pretenda impor uma proibição generalizada dos arrendamentos de curta duração através de plataformas como a Airbnb, nem obrigará o Governo português ou as autarquias a introduzir novas restrições.
A principal mudança consiste, antes, em proporcionar aos Estados-Membros e às autoridades locais uma base jurídica mais clara para adotarem medidas específicas quando conseguirem demonstrar que o alojamento de curta duração está a contribuir para os problemas habitacionais locais.
Pressão habitacional será um dos principais critérios para a regulamentação do alojamento de curta duração
De acordo com a proposta atualmente apresentada, as autoridades terão primeiro de determinar se uma determinada zona enfrenta uma pressão habitacional significativa.
A avaliação poderá ter em conta diversos fatores, incluindo a relação entre os preços da habitação e os rendimentos das famílias, a evolução da acessibilidade à habitação ao longo do tempo, as tendências demográficas e o equilíbrio entre a oferta e a procura no mercado residencial.
No entanto, a existência de uma escassez de habitação, por si só, não será suficiente para justificar automaticamente restrições ao alojamento de curta duração.
As autoridades locais terão igualmente de demonstrar uma relação efetiva entre o crescimento do alojamento de curta duração e os problemas habitacionais locais. Por exemplo, quando um número significativo de imóveis é retirado do mercado de arrendamento de longa duração e convertido em alojamento turístico, reduzindo a oferta residencial ou contribuindo para um aumento adicional dos custos da habitação.
Quaisquer restrições introduzidas terão também de respeitar o princípio da proporcionalidade e ser adaptadas às condições específicas de cada mercado local.
Isto significa que a futura abordagem da UE ao alojamento de curta duração poderá tornar-se mais direcionada, com particular atenção às cidades onde a oferta habitacional é limitada, existe uma elevada concentração de alojamento turístico e a procura de habitação de longa duração permanece elevada.
Alojamento de curta duração comercial e residência principal terão tratamentos distintos
A proposta pretende igualmente distinguir entre os particulares que arrendam ocasionalmente a sua residência principal e os imóveis explorados especificamente como alojamento de curta duração para fins comerciais.
A Comissão Europeia reconhece que o arrendamento ocasional de uma residência principal, ou de parte da mesma, pode proporcionar um rendimento adicional às famílias, tendo simultaneamente um impacto relativamente limitado na oferta de habitação de longa duração.
Em contrapartida, quando um número elevado de imóveis residenciais é retirado de forma permanente do mercado de arrendamento tradicional e convertido em alojamento turístico comercial, o impacto sobre a oferta e a acessibilidade da habitação pode ser consideravelmente maior.
Assim, a futura regulamentação poderá concentrar-se sobretudo no alojamento de curta duração explorado de forma comercial e em maior escala, particularmente nas zonas sob pressão habitacional com elevada concentração de alojamento turístico, em vez de aplicar as mesmas restrições a todas as formas de arrendamento de curta duração.
Política europeia de habitação reforça atenção à oferta residencial de longa duração
A Comissão Europeia salientou também que limitar o alojamento de curta duração, por si só, não será suficiente para resolver a atual escassez de habitação na Europa.
A regulamentação deste mercado terá de ser acompanhada por medidas destinadas a aumentar a construção residencial, reabilitar o parque habitacional existente e simplificar os processos de planeamento e licenciamento. Segundo estimativas da Comissão Europeia, a UE necessita de construir mais de dois milhões de novas habitações por ano para responder à atual procura.
Esta orientação reflete igualmente uma maior atenção da política europeia de habitação à função residencial de longo prazo dos imóveis.
Num contexto em que a oferta habitacional continua limitada em muitas cidades europeias, evitar que um número excessivo de imóveis passe do mercado residencial de longa duração para o alojamento turístico de curta duração — ao mesmo tempo que se promove a construção de novas habitações — está a tornar-se uma componente importante das políticas destinadas a melhorar a acessibilidade à habitação.
Do ponto de vista do mercado, o arrendamento de longa duração proporciona uma oferta habitacional relativamente estável e responde a necessidades residenciais permanentes, assumindo assim uma importância crescente nas cidades sujeitas a maior pressão habitacional.
Mercado de alojamento de curta duração entra numa fase de maior transparência regulatória
Para além da nova proposta, a UE já introduziu regras específicas destinadas a aumentar a transparência no mercado de alojamento de curta duração.
O respetivo regulamento entrou em vigor a 20 de maio e exige aos operadores de alojamento de curta duração e às plataformas digitais um reforço dos mecanismos de registo e partilha de dados, permitindo às autoridades públicas obter uma visão mais clara sobre o número, a distribuição e a atividade destes alojamentos nas diferentes regiões.
Atualmente, o alojamento de curta duração representa cerca de um quarto do total do alojamento turístico na União Europeia.
O acesso a dados mais completos e fiáveis constituirá também uma base importante para que as autoridades locais possam avaliar se o alojamento de curta duração está a ter um impacto mensurável na oferta de habitação de longa duração.
O que significa esta medida para o mercado imobiliário português?
Para os proprietários de imóveis e operadores de Alojamento Local em Portugal, a proposta não introduz, nesta fase, novas restrições imediatas a nível nacional.
A iniciativa não estabelece diretamente novas regras para o alojamento de curta duração em Lisboa, no Algarve ou noutras regiões de Portugal, e a regulamentação local atualmente em vigor não será automaticamente alterada em consequência desta proposta.
No entanto, caso o novo enquadramento europeu venha a ser aprovado, o Governo português e as autarquias poderão dispor de uma base jurídica europeia mais clara para introduzir restrições específicas ao alojamento de curta duração em zonas sujeitas a uma forte pressão habitacional.
Para o mercado residencial português, esta evolução transmite também um sinal de política de longo prazo: enquanto a procura turística permanece elevada, a política europeia de habitação está a atribuir uma importância crescente à oferta de habitação de longa duração, à acessibilidade e às necessidades residenciais efetivas das populações.
À medida que a regulamentação do alojamento de curta duração se torna mais direcionada e a Europa continua a promover a construção de novas habitações, o mercado residencial poderá passar a valorizar cada vez mais a procura de longo prazo, os modelos de arrendamento estáveis e a procura sustentada por necessidades reais de habitação.
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Para m_a_is informações, consulte: https://adlinvestment.com/pt-pt/about/