Construir Mais Depressa Não É Suficiente: Porque Deve o Investimento Imobiliário em Portugal Considerar Todo o Ciclo de Desenvolvimento?

O mercado imobiliário português apresenta uma aparente contradição: a procura por habitação mantém-se elevada e os preços residenciais continuam a subir, mas a nova oferta habitacional tem dificuldade em acompanhar esta procura num curto espaço de tempo.

Para quem procura comprar casa, isto pode significar uma menor oferta de imóveis disponíveis. Para os investidores imobiliários, porém, esta realidade levanta outra questão frequentemente ignorada: quanto tempo é necessário para que um investimento imobiliário se transforme efetivamente num ativo capaz de gerar fluxos de caixa?

O desenvolvimento imobiliário não começa com o início da construção. Antes de as primeiras máquinas entrarem no terreno, um projeto pode já ter passado pela aquisição do terreno, planeamento e conceção, licenciamento, financiamento e avaliações técnicas. Segundo dados da OCDE, em 2023, a obtenção de uma licença de construção demorava, em média, cerca de 545 dias em Lisboa e 453 dias no Porto. Ou seja, antes mesmo de se discutir quanto tempo demora a construir um edifício, o projeto pode já ter passado por um período de preparação de um ano ou mais.

Para a ADL, que participa há vários anos no desenvolvimento imobiliário em Portugal, esta é também uma questão que acompanhamos de forma contínua nos nossos projetos: porque é que construir mais depressa não significa necessariamente encurtar o ciclo de um investimento imobiliário?

1. Mercado Imobiliário em Portugal: A Procura Mantém-se, mas a Oferta Leva Tempo

O mercado imobiliário português apresenta uma tendência relevante em 2026: o número de transações residenciais diminuiu, enquanto os preços da habitação continuaram a registar uma subida significativa.

Segundo dados da JLL, os preços da habitação em Portugal aumentaram cerca de 14% em termos homólogos no segundo trimestre de 2026. No primeiro semestre do ano, o volume de transações residenciais caiu 7% face ao mesmo período do ano anterior. As transações de imóveis usados diminuíram 10%, enquanto as de imóveis novos aumentaram 14%. Segundo a JLL, as persistentes limitações da oferta habitacional continuam a ser um dos fatores que sustentam os preços da habitação.

Os dados do primeiro trimestre tornam esta dinâmica ainda mais evidente. Foram transacionadas 37.745 habitações em Portugal, menos 8,7% em termos homólogos, enquanto o Índice de Preços da Habitação aumentou 17,8%. O valor total das transações aproximou-se dos 9,921 mil milhões de euros, representando um crescimento homólogo de 3,2%.

Estes dados mostram que a análise do mercado imobiliário português não pode basear-se apenas no número de transações.

Quando a procura se mantém, mas a nova oferta habitacional não consegue chegar rapidamente ao mercado, o desequilíbrio entre a oferta e a procura pode continuar a sustentar os preços dos imóveis.

Surge, então, uma questão importante: se existe procura por habitação, porque não consegue a oferta aumentar rapidamente?

A resposta está, em parte, na própria natureza do desenvolvimento imobiliário. A habitação não é um produto cuja produção possa ser rapidamente aumentada. Entre a identificação da procura no mercado e a criação efetiva de nova oferta habitacional, é necessário passar por várias etapas, incluindo a aquisição do terreno, planeamento e conceção do projeto, licenciamento, financiamento, construção e entrega final.

Por isso, para compreender o mercado imobiliário, não basta analisar quantas habitações estão atualmente em construção. É igualmente importante perceber quanto tempo é necessário para transformar a procura por novas habitações em oferta efetivamente disponível no mercado.

2. Quanto Tempo Demora Realmente o Desenvolvimento Imobiliário?

Antes do início da construção, um projeto imobiliário pode já ter passado por um longo período de desenvolvimento e preparação.

O Estudo Económico da OCDE: Portugal 2026 analisa especificamente as questões relacionadas com a oferta habitacional e os processos de licenciamento em Portugal. Segundo os dados apresentados, em 2023 o tempo necessário para obter uma licença de construção variava significativamente entre cidades: cerca de 545 dias em Lisboa, 453 dias no Porto e 548 dias em Coimbra. Mesmo no Funchal, onde o processo era comparativamente mais rápido, eram necessários 272 dias.

Nos últimos anos, Portugal tem vindo a introduzir medidas como o Simplex Urbanístico com o objetivo de simplificar os procedimentos relacionados com o desenvolvimento imobiliário. Entre estas medidas encontram-se a definição de prazos para determinados procedimentos, a introdução de mecanismos de deferimento tácito e a eliminação do anterior procedimento de autorização de utilização, que podia demorar entre 65 e 155 dias.

Ainda assim, estes dados chamam a atenção dos investidores imobiliários para um facto importante: o ciclo de desenvolvimento imobiliário é muito mais amplo do que o período de construção propriamente dito.

Mesmo que a construção física de um edifício demore pouco mais de um ano, o período efetivo entre a decisão inicial de investimento e a entrada do ativo no mercado pode ser consideravelmente mais longo.

É por isso que discutir apenas “como construir mais depressa” não é suficiente para compreender plenamente a eficiência do desenvolvimento imobiliário.

3. Porque é que o Tempo de Desenvolvimento Tem um Impacto Direto no Retorno do Investimento?

No investimento imobiliário, o tempo é, por si só, um custo.

Suponhamos que dois projetos imobiliários atingem, no final, um valor de ativo semelhante, mas um demora três anos a ser concluído e o outro cinco. Do ponto de vista do investidor, não se trata de dois investimentos equivalentes.

Os dois anos adicionais significam que o capital fica imobilizado durante mais tempo e que o projeto permanece exposto, por um período mais longo, a custos de financiamento, variações nos custos de construção, alterações nos ciclos de mercado e riscos de execução.

Além disso, os custos de construção em Portugal continuam a evoluir.

Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), em julho de 2026, os custos de construção de habitação nova aumentaram 6,8% em termos homólogos. Os preços dos materiais subiram 6,3%, enquanto os custos da mão de obra aumentaram 7,3%.

Isto significa que uma alteração no prazo de desenvolvimento de um projeto pode ter consequências que vão muito além de um simples atraso de alguns meses na entrega.

O prolongamento do período de construção pode alterar o orçamento inicialmente previsto, exigir a utilização de financiamento durante mais tempo e, no caso de imóveis destinados a gerar rendimento, adiar o momento em que começam a ser geradas rendas e fluxos de caixa operacionais.

Na ADL, o progresso da construção, o controlo de custos e as necessidades reais de utilização do imóvel após a sua conclusão são considerados de forma integrada desde a fase de desenvolvimento. Nas fases iniciais de cada projeto, a ADL analisa fatores como a demografia, a educação, o emprego, as acessibilidades e a oferta imobiliária existente na zona, de forma a avaliar a procura real e definir o público-alvo e o posicionamento do produto. Quando o projeto entra nas fases de desenvolvimento e construção, acompanhamos os processos de planeamento e licenciamento, os principais marcos da obra, o progresso da construção e a evolução dos custos, ajustando as etapas seguintes em função do desenvolvimento efetivo do projeto.

Neste sentido, gerir o ciclo de desenvolvimento não significa apenas definir uma data prevista de conclusão. Significa avaliar continuamente se o projeto está a avançar de acordo com o calendário, os custos e a lógica de mercado inicialmente definidos.

Por isso, ao comparar investimentos imobiliários, o retorno esperado e o tempo necessário para o alcançar são dois fatores igualmente importantes.

4. Porque Não Deve um Investidor Olhar Apenas para a Oferta e a Procura ao Investir em Imobiliário em Portugal?

A escassez de oferta habitacional em Portugal e a procura residencial persistente em determinadas regiões ajudam os investidores a compreender o contexto de mercado em que um projeto imobiliário se insere. No entanto, o resultado final do investimento continua a depender das características do próprio projeto.

Mesmo numa cidade com uma procura habitacional elevada, diferentes projetos podem apresentar desempenhos muito distintos. As diferenças podem começar logo na fase de desenvolvimento: a localização escolhida, o público-alvo, o tipo de produto planeado e a capacidade de concretizar efetivamente o projeto dentro dos custos e prazos previstos.

Depois da conclusão do projeto, estas diferenças continuam a manifestar-se.

Por exemplo, num projeto residencial próximo de uma universidade, o desempenho do arrendamento pode depender da procura efetiva por alojamento por parte de estudantes e docentes, dos ciclos de arrendamento, da configuração das unidades e das infraestruturas e serviços disponíveis na zona. Já em áreas com forte concentração de atividades empresariais ou industriais, os projetos destinados a jovens profissionais, trabalhadores de empresas ou pessoas em viagens de negócios podem depender mais das acessibilidades, da flexibilidade das soluções habitacionais e dos serviços de operação e gestão.

Por isso, “o mercado precisa de mais habitação” é apenas uma conclusão a nível macroeconómico; “o mercado precisa deste projeto específico” é a questão que realmente importa na avaliação de um investimento.

Esta é também uma diferença importante entre investir num projeto de desenvolvimento imobiliário e adquirir um imóvel já existente. O investidor não está apenas a avaliar um ativo que já existe, mas também a determinar se um ativo ainda em desenvolvimento poderá ser concretizado de acordo com o plano inicial e, posteriormente, encontrar uma procura real no mercado.

5. O Que Deve Ser Avaliado ao Investir num Projeto Imobiliário em Portugal?

Ao analisar um projeto de desenvolvimento imobiliário em Portugal, saber apenas que os preços dos imóveis estão a subir, que existe escassez de oferta habitacional ou que o projeto deverá estar concluído dentro de alguns anos não é suficiente para determinar se o investimento é adequado.

Uma abordagem mais prática consiste em avaliar o projeto ao longo de todo o seu ciclo de desenvolvimento: se poderá ser concretizado conforme previsto, se existirá procura real após a conclusão, de que forma serão gerados os retornos e em que medida alterações nos principais pressupostos poderão afetar o resultado do investimento.

(1) Em Que Fase de Desenvolvimento se Encontra Atualmente o Projeto?

O primeiro passo é perceber o que já foi efetivamente concluído. Um projeto que ainda se encontra numa fase inicial de planeamento e outro que já obteve as principais aprovações e entrou em fase de construção podem apresentar datas previstas de conclusão semelhantes, mas o trabalho ainda por realizar e o nível de incerteza associado podem ser muito diferentes.

Por isso, é importante analisar aspetos como a situação do terreno e da respetiva titularidade, as condições urbanísticas, o estado dos principais processos de licenciamento, o início ou não da construção e os principais marcos que ainda faltam cumprir até à entrega efetiva do imóvel.

Quanto mais inicial for a fase de desenvolvimento do projeto, mais importante se torna avaliar não apenas o seu valor futuro, mas também se as condições necessárias à sua concretização poderão ser cumpridas conforme previsto.

(2) De Onde Virá a Procura Real Após a Conclusão do Projeto?

Para um investidor, conceitos gerais como “Portugal tem falta de habitação” ou “os preços dos imóveis nesta cidade estão a subir” não são suficientes. É necessário compreender a localização específica do projeto, o público-alvo, a oferta de imóveis comparáveis na zona envolvente e se o posicionamento do projeto corresponde à procura existente.

No caso de residências para estudantes próximas de uma universidade, por exemplo, importa analisar o número de estudantes e docentes, a oferta de alojamento existente na zona, os ciclos de arrendamento e a procura pelo tipo de produto desenvolvido. Já os projetos residenciais localizados em zonas empresariais ou industriais podem depender mais do emprego local, da presença de empresas, das ligações de transporte e da procura habitacional por parte de jovens profissionais e pessoas em viagens de negócios.

Há três questões particularmente importantes: Quem irá comprar ou utilizar este imóvel? Porque escolherá este projeto? Já existem alternativas suficientes no mercado?

A oferta e a procura a nível macroeconómico determinam o contexto geral do mercado, mas é a procura específica que está mais diretamente relacionada com o futuro desempenho do projeto em termos de vendas, arrendamento e operação.

(3) Em Que Momento o Investimento Começará a Gerar Retornos?

Nem todos os projetos imobiliários geram retornos da mesma forma. Alguns concretizam o seu valor sobretudo através da venda após a conclusão do desenvolvimento, enquanto outros são concebidos para uma detenção de longo prazo, gerando fluxos de caixa através do arrendamento e da operação. Outros projetos podem ainda combinar desenvolvimento, operação e uma futura saída do investimento.

Por isso, o investidor não deve analisar apenas uma “rendibilidade esperada”, mas procurar compreender de onde vêm os retornos, quando deverão começar a ser gerados e quais os principais pressupostos necessários para que se concretizem.

Se o retorno depender sobretudo das rendas futuras, devem ser considerados fatores como a taxa de ocupação prevista, o nível das rendas, os custos operacionais e o tempo necessário para atingir uma operação estabilizada. Se depender principalmente de uma venda futura, importa compreender em que pressupostos de mercado se baseia o preço de saída previsto.

O valor da rendibilidade é apenas o resultado; é a lógica através da qual esse retorno é gerado que permite avaliar se esse valor tem uma base razoável.

(4) O Que Acontece se a Realidade For Diferente das Previsões?

Num projeto de desenvolvimento imobiliário, é praticamente impossível que todas as variáveis permaneçam inalteradas ao longo de todo o processo. Por isso, é igualmente importante avaliar a capacidade do projeto para absorver alterações.

O que acontece se a conclusão sofrer um atraso de seis meses? Um aumento dos custos de construção poderá reduzir significativamente a margem do projeto? Se a taxa de ocupação ficar abaixo do previsto, os fluxos de caixa continuarão a ser sustentáveis? Se as condições do mercado imobiliário mudarem, o projeto estará excessivamente dependente de um determinado preço de venda previsto?

Investir em imobiliário não significa partir do princípio de que todos os riscos irão concretizar-se. Significa compreender antecipadamente quais as variáveis com maior capacidade para alterar o resultado do investimento e qual o grau de sensibilidade do projeto a essas mudanças.

Esta é também uma das principais diferenças entre avaliar um projeto de desenvolvimento imobiliário e limitar-se a observar a evolução dos preços dos imóveis.

6. De “Construir um Imóvel” a “Criar um Ativo Capaz de Gerar Valor”

Desde a análise inicial do mercado, o posicionamento do projeto e o planeamento, passando pelo licenciamento, financiamento, desenvolvimento e construção, até à entrega e posterior utilização, o valor de um ativo imobiliário é construído gradualmente ao longo de todo o ciclo de desenvolvimento.

Análise de Mercado → Planeamento do Projeto → Licenciamento e Financiamento → Desenvolvimento e Construção → Entrega do Ativo → Utilização e Operação → Valor do Ativo

Esta é também a abordagem seguida pela ADL no desenvolvimento dos seus projetos imobiliários em Portugal.

Para nós, o desenvolvimento imobiliário não consiste apenas em concluir um edifício. Parte da procura real do mercado e considera o terreno, a localização, o produto, a construção e a futura utilização como elementos interligados dentro do mesmo ciclo de desenvolvimento.

Por exemplo, um projeto de alojamento para estudantes não se resume a “construir habitação perto de uma universidade”. É necessário compreender qual a procura real por alojamento na zona, que tipo de solução habitacional procuram os estudantes e docentes e se os espaços e serviços disponibilizados após a conclusão conseguem responder efetivamente a essas necessidades. Da mesma forma, os projetos residenciais destinados a jovens profissionais, trabalhadores de empresas ou pessoas em viagens de negócios devem considerar, desde a fase de desenvolvimento, as acessibilidades, os estilos de vida, a flexibilidade habitacional e as futuras formas de utilização.

No final, todas estas decisões conduzem à mesma questão: o imóvel que está a ser desenvolvido hoje continuará, daqui a alguns anos, a ser um ativo de que o mercado realmente necessita?

O retorno esperado indica ao investidor o que um investimento imobiliário poderá proporcionar. Compreender como um projeto é planeado, desenvolvido e concretizado permite ir mais longe e perceber como esse valor deverá ser criado.

Gostaria de Conhecer os Projetos de Desenvolvimento Imobiliário da ADL?

A ADL conta com uma vasta experiência no desenvolvimento de projetos imobiliários em Portugal. Partindo da localização e da procura do mercado, desenvolvemos o planeamento dos projetos, o posicionamento dos produtos e a respetiva construção, tendo igualmente em consideração as necessidades reais de utilização após a conclusão e o valor do ativo a longo prazo.

Se está a analisar oportunidades de investimento imobiliário em Portugal, habitação nova ou projetos de desenvolvimento imobiliário, convidamo-lo a conhecer os atuais projetos da ADL. Através da localização, do progresso do desenvolvimento, do posicionamento do produto e da procura de mercado, poderá compreender de forma mais concreta como um ativo imobiliário evolui desde o planeamento até à sua concretização.

Procura oportunidades de investimento imobiliário em Portugal? Contacte a ADL para conhecer os nossos imóveis disponíveis para venda e os projetos atualmente em desenvolvimento.