Muitos investidores internacionais de primeira viagem, ao considerarem comprar casa na Europa, partem de uma ideia aparentemente lógica: quanto mais turistas um destino atrai, melhor tende a ser o investimento imobiliário.

É por isso que destinos como o Algarve, Barcelona, Paris e Veneza surgem tantas vezes no topo da lista de compradores estrangeiros. Afinal, mais turistas costumam significar maior procura por arrendamento de curta duração e, à primeira vista, rendibilidades mais atrativas.

No entanto, quando entram realmente no mercado, muitos investidores percebem que a lógica de investimento dos imóveis em zonas turísticas é bastante diferente da do mercado residencial tradicional.

Nas Zonas Turísticas, o Retorno Não Vem Apenas do Imóvel, Vem da Operação

Ao analisar imóveis, é muito comum encontrar promessas como “rentabilidades de curta duração entre 8% e 10%”.

À primeira vista, parece muito apelativo. Mas há um detalhe que muitos compradores ignoram: este nível de retorno não é gerado apenas pelo imóvel. Depende, em grande parte, de uma operação contínua e ativa.

Para manter uma rentabilidade elevada, não basta ter uma boa casa. É preciso gerir check-ins, check-outs, limpezas, manutenção, apoio ao hóspede e ajustamentos de preços entre época alta e época baixa. Sem uma equipa profissional de gestão, os resultados reais ficam muitas vezes abaixo da expectativa inicial.

Por outras palavras, um imóvel em zona turística está mais próximo de um negócio de hospitalidade do que de um investimento imobiliário passivo.

O Mercado Turístico É Mais Volátil do Que Parece

A procura turística não é estável ao longo de todo o ano.

O período da pandemia foi o exemplo mais evidente. Em muitas cidades turísticas europeias, o mercado de arrendamento de curta duração praticamente parou. Quando os turistas desaparecem, a taxa de ocupação cai rapidamente e a rentabilidade sofre de imediato.

Em contraste, o mercado residencial de longa duração depende de residentes locais, estudantes internacionais, profissionais e pessoas que vivem efetivamente na cidade. Este tipo de procura tende a ser muito mais estável e menos exposto às flutuações do turismo.

Por isso, embora os imóveis em zonas turísticas possam oferecer retornos potenciais mais elevados, também apresentam um nível de volatilidade significativamente maior.

As Mudanças Regulatórias Estão a Tornar o Mercado de Curta Duração Mais Complexo

Nos últimos anos, muitos países europeus começaram a rever de forma mais rigorosa o mercado do arrendamento de curta duração.

Com o aumento do turismo, várias cidades populares passaram a enfrentar escassez de habitação e subida das rendas, levando os governos a introduzir regras mais restritivas.

Em Portugal, o enquadramento do Alojamento Local (AL) tem sido sucessivamente ajustado, e alguns municípios passaram a limitar a emissão de novas licenças. Em Espanha, cidades como Barcelona também reforçaram a regulação sobre plataformas como o Airbnb.

Isto significa que uma estratégia de investimento baseada em arrendamento de curta duração pode enfrentar cada vez mais incerteza regulatória nos próximos anos.

Para compradores internacionais, este é um fator importante a considerar antes de tomar qualquer decisão.

É a Procura de Longo Prazo que Realmente Sustenta o Valor do Imóvel

No final, investir em imobiliário não depende apenas de quanto um imóvel pode render hoje. O mais importante é saber se continuará a haver pessoas dispostas a arrendar ou comprar esse imóvel no futuro.

Se a procura por uma casa depender sobretudo de turistas, o seu valor ficará inevitavelmente mais exposto às oscilações do turismo e às mudanças de política pública.

Mas se uma cidade continuar a atrair novos residentes, criar emprego, expandir universidades e desenvolver atividade económica, a procura habitacional tende a ser muito mais sólida.

Porque, no longo prazo, não são os turistas que sustentam o valor do imobiliário. São as pessoas que escolhem viver lá.