2023 年，葡萄牙正式取消透過住宅房地產投資申請黃金簽證（Golden Visa）的途徑。

當時很多人認為，黃金簽證取消也就意味著海外買家減少，進而導致房價下跌。但兩年過去了，市場的發展卻與預期完全不同。

葡萄牙房價不但沒有下跌，許多城市甚至持續保持上漲趨勢。

為什麼會這樣？

黃金簽證並不是房價上漲的核心原因

過去很多人認為，是黃金簽證推高了房價，因此也自然認為葡萄牙房地產市場很大程度上是依靠黃金簽證支撐的。所以得出一個結論：黃金簽證取消，房價應該下跌。

事實上，黃金簽證確實帶來了大量國際資本，但它影響的主要是部分高端市場，並不能代表整個葡萄牙房地產市場。

真正推動房價上漲的，其實是那些需要長期居住的人。

人口正在持續流入葡萄牙

過去幾年，葡萄牙外籍居民人數快速增長。截至 2025 年，外國居民已超過 100 萬人，約佔全國人口的 10%。

這些人口來到葡萄牙，不是為了短期旅遊，而是為了生活、工作、讀書以及長期居住。

他們需要租房，也需要買房。

而這與黃金簽證投資需求，其實是兩種完全不同的市場生態。

即使投資需求減少，只要居住需求持續增長，房價依然有可能上升。

黃金簽證取消，對很多城市幾乎沒有影響

很多人沒有意識到的是，黃金簽證的取消，對葡萄牙許多城市其實幾乎沒有產生直接影響。

原因在於，黃金簽證時代的資金流向本來就高度集中。過去十多年，大部分透過買房申請黃金簽證的投資者，主要關注的是里斯本、波爾圖以及阿爾加維等國際知名區域，尤其是市中心公寓、高端住宅以及旅遊型物業。

這些區域確實受惠於政策帶來的國際資本流入，因此也成為外界討論葡萄牙房地產時最常被提及的市場。但與此同時，布拉加（Braga）、科英布拉（Coimbra）、阿威羅（Aveiro）等許多二線城市，原本就不是黃金簽證投資的主要目的地。支撐這些城市房地產市場的，從來不是移民政策，而是大學資源、就業機會、本地人口增長以及持續增加的長期住房需求。

從這個角度來看，黃金簽證取消後，葡萄牙房地產市場反而揭示出一個更真實的事實：**真正決定房價的，從來不是一項移民政策，而是有沒有越來越多的人需要住在這裡。**那些依靠人口增長與長期居住需求支撐的城市，即使沒有黃金簽證的加持，依然能夠保持穩定發展。這也是為什麼近年來布拉加、科英布拉等城市，仍然持續吸引投資者關注的重要原因。

如果說過去的葡萄牙房地產市場有一部分是由政策驅動，那麼今天的市場則越來越由真實居住需求所推動。而對於房地產來說，後者往往比任何一項政策都更具長期支撐力。