外國人在葡萄牙買房完整指南：流程、稅費與房貸（2026）｜Alameda de Lisboa
對許多海外買家而言，葡萄牙一直是歐洲最受歡迎的房地產市場之一。無論是希望購買自住房、度假住宅，還是作為海外資產配置的一部分，第一次接觸葡萄牙房地產時，往往都會遇到相同的問題：
外國人可以直接在葡萄牙買房嗎？需要葡萄牙國籍嗎？沒有居留卡可以買嗎？整個買房流程又是怎樣進行的？
事實上，葡萄牙對海外買家的房地產市場相對開放，但買房涉及的不只是選房，更包括法律盡職調查、資金安排、貸款、稅務以及後續物業管理等多個環節。
這篇文章將帶您全面了解外國人在葡萄牙購房需要知道的重要事項，幫助您在正式交易前建立完整的認知。如果您想深入了解某個主題，我們也準備了相關專題文章供您延伸閱讀。
一、外國人可以在葡萄牙買房嗎？
答案是：可以，而且非常普遍。
葡萄牙是歐洲對外資開放程度較高的房地產市場之一，對購房者的國籍並沒有限制。無論是否持有居留身分，也無論來自哪個國家，外國人都可以合法購買住宅、商業物業或土地，並享有完整的產權保障。
不過，很多人容易混淆的是：買房和取得葡萄牙居留權，其實是兩件完全不同的事情。
房屋所有權代表您擁有一項位於葡萄牙的不動產資產；而是否能夠長期居住、工作或申請永久居留，則必須依照葡萄牙移民法律，透過相應的簽證或居留制度提出申請。
自2023年起，葡萄牙黃金簽證已取消房地產投資作為新的申請方式。因此，現在購買住宅本身已不能直接取得黃金簽證。
二、買房前需要準備什麼？
正式開始找房之前，建議先完成幾項基本準備。
一般而言，海外買家需要提前準備以下事項：
- 有效護照或其他身分證明文件
- 申請葡萄牙稅號（NIF）
- 開立葡萄牙銀行帳戶
- 如需申請房屋貸款，提前準備收入證明、資產證明及資金來源等相關資料，以便銀行進行審核
此外，雖然葡萄牙法律並未強制要求買方聘請律師，但由於交易涉及法律文件審查、合約內容確認及產權查核，大部分海外買家都會委託律師代表處理交易程序。
做好前期準備，不僅能提高交易效率，也能避免正式出價後因文件不足而延誤交易。
三、NIF與葡萄牙銀行帳戶
在所有前期準備中，NIF（Número de Identificação Fiscal）和葡萄牙銀行帳戶，是海外買家最先需要完成的兩項事項。
NIF是葡萄牙的稅務識別號碼，相當於每個人在葡萄牙的身分編號。無論是購買房產、繳納稅款、簽署合約、申請房屋貸款，還是開立銀行帳戶，都需要使用NIF，因此幾乎是辦理所有金融及法律程序的第一步。
雖然部分款項可以透過海外匯款支付，但在實際交易中，大部分房款、稅費以及日後的房產相關支出，通常都會透過葡萄牙本地銀行帳戶完成。若未來需要申請房貸，銀行也會要求申請人持有本地銀行帳戶，以便辦理貸款撥款及後續還款。
四、葡萄牙買房流程
第一次在葡萄牙買房，很多人都不了解交易程序。事實上，無論是自住還是投資，大部分房屋交易都遵循相似的流程，只是在貸款、付款方式及文件準備上會因個人情況有所不同。
一般而言，葡萄牙買房可分為以下幾個主要步驟：
確認購房預算 → 尋找合適房產 → 查核法律及產權文件 → 向仲介提出購房報價 → 簽署 CPCV（買賣承諾合約）→ 支付訂金 → 完成公證過戶及產權登記
雖然流程看似簡單，但每個環節都有相應的法律程序及時間安排。例如，看房前應先確認預算與資金規劃；簽署CPCV前需要完成房產及法律查核；若透過銀行貸款購房，還需配合貸款審批及房產估價等程序。
只要提前做好準備，並由律師及相關專業人士協助審查文件，大部分交易都能按照既定流程順利完成。
如想了解每個步驟的實際操作流程、時間安排及注意事項，可閱讀：
五、法律與產權查核
在正式簽署任何購房文件之前，建議先完成房產的法律及產權查核，確認房屋的法律狀況與實際用途是否符合預期。這不僅能降低交易風險，也能避免日後因產權或使用限制而產生糾紛。
一般而言，當買家對某套房產有興趣時，房地產仲介會提供該房產的基本資料，包括建築面積、房屋用途、能源效率證明以及相關登記文件。若決定進一步購買，律師通常會根據這些文件進行更完整的法律審查。
查核內容通常包括房產是否已完成合法登記、產權是否清晰、是否存在抵押、查封或其他權利負擔，以及房屋的實際用途是否與土地登記資料一致。此外，也應確認房產是否存在未清償的物業管理費、稅費或其他可能影響交易的法律責任。
其中，土地登記證明（Certidão Permanente do Registo Predial）可用於確認房屋所有權、抵押及其他權利負擔；稅務登記資料（Caderneta Predial Urbana）則可查閱房產的稅務資訊及基本資料。這些文件通常由賣方或仲介提供，律師也會協助向相關主管機關調取最新資料，以確認交易內容與官方登記資訊一致。
雖然上述查核工作大多由律師代為處理，但買家仍應了解查核的重點，並在正式簽約前確認所有重要資訊均已核實，才能有效保障自身權益。
六、CPCV與訂金
在葡萄牙，大部分房屋交易並不是談妥價格後立即辦理過戶，而是會先簽署CPCV（Contrato de Promessa de Compra e Venda），即買賣承諾合約。
CPCV是正式過戶前最重要的法律文件之一，主要用於確認買賣雙方的交易條件，包括成交價格、付款方式、正式過戶日期，以及雙方應履行的權利與義務。一旦簽署，合約即具有法律效力，買賣雙方都必須按照約定完成交易。
簽署CPCV時，買方通常需要支付一筆訂金，具體金額可由雙方協商，市場上常見約為房價的10%。由於訂金具有法律保障和履約擔保的性質，因此在簽署合約前，應確認所有交易條件、房產資料及貸款安排均已釐清，並由律師協助審閱合約內容，以保障自身權益。
如果想深入了解CPCV的法律效力、訂金制度、違約責任，以及簽署前需要注意的細節，可閱讀：
七、買房稅費與交易成本
在規劃購房預算時，除了房價本身，還需要將各項稅費及交易成本一併納入考慮。
一般而言，購房時可能涉及房產轉讓稅（IMT）、印花稅（IS）、律師費、公證費及產權登記費等交易成本；若透過銀行貸款購房，還可能產生貸款手續費、貸款印花稅及抵押登記等相關費用。
完成交易後，在房屋持有期間，業主通常需要繳納市政房產稅（IMI）；若將房產出租，租金收入也可能涉及相應的稅務規定。此外，從長期持有成本來看，還應考慮物業管理費、保險費及日常維護等支出。
由於不同的房產類型、購買用途、貸款方式及買家身分，都可能影響實際需要繳納的費用，因此建議在購房前做好完整的預算規劃，避免因資金安排不足而影響交易進度。
如果想了解各項稅費的計算方式、適用情況及實際案例，可閱讀：
八、外國人可以申請葡萄牙房貸嗎？
目前，不少葡萄牙銀行都接受海外買家申請房屋貸款。無論是歐盟公民還是非歐盟人士，只要符合銀行的貸款條件，都有機會獲得房貸批准。實際可貸金額、貸款期限及審批條件，則會根據申請人的財務狀況及銀行政策有所不同。
銀行在審核貸款申請時，通常會綜合評估申請人的收入來源、工作穩定性、信用紀錄、年齡、首付款比例、負債情況及資金來源等因素，以判斷其還款能力。
一般而言，房貸申請流程包括貸款預審、房產評估、正式審批、簽署貸款文件及放款等幾個階段。建議在開始看房前先完成貸款預審，了解自己的貸款額度及預算範圍。這不僅能提高看房效率，也能避免找到理想房產後，因貸款問題而延誤交易。
如果想了解外國人申請房貸的資格、銀行審核重點及完整申請流程，可閱讀：
九、城市與房產選擇
葡萄牙不同城市的房地產市場各具特色，應根據購房目的、預算及未來規劃選擇合適的區域。例如，里斯本市場成熟、流動性較高，適合重視資產保值的買家；波爾圖兼具居住品質與投資需求；布拉加和科英布拉因人口增長及租賃需求穩定，近年來受到越來越多投資者關注；阿爾加維則以旅遊及度假市場見長，更適合度假自住或短租經營。
除了城市之外，房產類型同樣會影響未來的使用方式及投資表現。葡萄牙常見的住宅類型包括公寓（Apartamento）、獨棟住宅（Moradia）及聯排別墅（Townhouse），不同類型在維護成本、居住體驗及出租需求等方面各有差異。
此外，社區的物業管理情況與房產流動性同樣值得關注。管理完善的物業有助於維持建築品質與房產價值，而位於需求穩定、交通便利、生活配套完善區域的房產，通常更容易出租，未來轉售時也更具優勢。
如果想進一步了解不同城市的投資特點、房產類型、物業管理及房產流動性，可延伸閱讀：
十、出租收益與投資策略
房地產投資的回報，來自多項因素共同作用，租金收益率雖然是評估房產投資的重要參考指標，但並不能反映一項投資的全部價值。
除了租金收入之外，還應將空置率、物業管理費、維護成本、保險、稅費，以及未來的資產增值潛力等因素一併納入考慮。一處名義收益率較高的房產，並不一定代表實際回報更高；相反，需求穩定、管理成本較低且具備長期增值潛力的房產，往往更有機會帶來穩健的投資表現。
此外，出租方式也會影響整體投資策略。長租、短租及專業營運管理模式各有不同的特點，適合不同的投資目標與風險偏好。因此，在購房前，建議先明確自身的投資需求，再選擇適合的房產與出租模式。
如果想進一步了解葡萄牙房地產的投資回報、租金收益表現，以及不同出租模式的優缺點，可延伸閱讀：
十一、常見購房風險
葡萄牙的房產交易制度相對成熟，但對於海外買家而言，許多風險並非來自交易本身，而是由於忽視了前期盡職調查、資金規劃及投資策略。因此，在正式購房前，不妨先確認以下幾個重點。
房產本身是否符合購房需求
在簽約之前，除了確認房屋本身的狀況，更應了解相關法律文件及使用限制，避免購房後才發現與原本的規劃不符。
- 房屋的登記用途是否符合您的使用需求？
- 是否已完成產權、抵押及相關法律查核？
- 房產是否存在出租或短租限制？
是否已做好完整的資金規劃
購房成本不僅只有房價，若忽略交易成本或過早承擔法律義務，都可能增加未來的財務風險。
- 是否已將稅費及長期持有成本納入預算？
- 在貸款尚未獲批的情況下，是否適合先簽署CPCV？
這項投資是否符合您的長期規劃
一處房產是否值得購買，不應只看眼前的租金收益，更應綜合考慮未來的持有成本、退出策略及資產增值潛力。
- 租金收益率高，就一定代表是一項好投資嗎？
- 房產未來是否具備良好的流動性？
- 購買房產是否就等於取得葡萄牙居留資格？
十二、常見問題 FAQ
1. 在葡萄牙買房一定要申請NIF嗎？
需要。NIF是葡萄牙的稅務識別號碼，在簽署購房文件、繳納稅費、開立銀行帳戶及申請貸款時通常都會使用。
2. 外國人可以申請葡萄牙房貸嗎？
可以，但能否獲批及實際可貸金額，取決於申請人的收入、工作狀況、信用紀錄、負債比例及首付款能力。不同銀行的審批標準可能有所不同，建議在正式看房前先了解貸款條件。
3. 一般需要多長時間才能完成購房？
實際所需時間取決於房產文件是否完整、付款方式以及是否需要申請貸款。現金購房通常較快；若涉及銀行評估、貸款審批或文件補充，整個流程可能需要更長時間。
4. 購買房產後可以出租嗎？
一般可以，但仍需確認房產的登記用途、租賃法規、社區管理規約及當地限制。若計劃經營短租，還應提前確認相關許可要求及區域規定。
5. 購買葡萄牙房產可以取得居留權嗎？
不可以直接取得。購買房產與申請葡萄牙居留屬於不同的法律程序，房產本身不會自動賦予買家居留資格。
6. 在葡萄牙買房是否需要聘請律師？
法律上並未強制要求，但對於海外買家而言，通常很有必要。律師可以協助查核產權及房產文件、審閱CPCV和買賣合約，並在買家無法親自到場時，代表其處理部分交易程序。
十三、準備開始在葡萄牙買房？
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