2023年，葡萄牙正式取消通过住宅房地产投资申请黄金签证（Golden Visa）的路径。

当时很多人认为**黄金签证取消也就意味着海外买家减少，从而会导致房价下跌。**但两年过去了，市场的发展却和预期完全不同。

葡萄牙房价不仅没有下跌，许多城市甚至继续保持上涨趋势。

为什么会这样？

黄金签证并不是房价上涨的核心原因

过去很多人认为，黄金签证推高了房价上涨，相应的，葡萄牙房地产市场中很大一部分是靠黄金签证支撑的。所以自然得出一个结论：黄金签证取消，房价应该下跌。

事实上，黄金签证确实带来了国际资本，但它影响的主要是部分高端市场，并不能代表整个葡萄牙房地产市场。

真正推动房价上涨的，其实是那些需要长期居住的人。

人口正在持续流入葡萄牙

过去几年，葡萄牙外籍居民人数快速增长。截至2025年，外国居民已经超过100万人，占全国人口约10%，这些人都是来生活、工作、读书和长期居住。

他们需要租房，也需要买房。

这是两个不同的市场生态，即使投资需求减少，只要居住需求继续增长，房价依然可能上涨。

黄金签证取消，对很多城市几乎没有影响

很多人没有意识到的是，黄金签证的取消，对葡萄牙很多城市其实几乎没有产生直接影响。

原因在于，黄金签证时代的资金流向本来就高度集中。过去十多年，大部分通过买房申请黄金签证的投资者，主要关注的是里斯本、波尔图以及阿尔加维等国际知名区域，尤其是市中心公寓、高端住宅和旅游物业。这些区域确实受益于政策带来的国际资本流入，也因此成为外界讨论葡萄牙房地产时最常被提及的市场。

但与此同时，布拉加、科英布拉、阿威罗等许多二线城市，原本就不是黄金签证投资的主要目的地。支撑这些城市房地产市场的，也从来不是移民政策，而是大学资源、就业机会、本地人口增长以及持续增加的长期住房需求。

从这个角度来看，黄金签证取消后，葡萄牙房地产反而暴露出一个更真实的事实：真正决定房价的，从来不是一项移民政策，而是有没有越来越多的人需要住在这里。那些依靠人口增长和长期居住需求支撑的城市，即使没有黄金签证的加持，依然能够保持稳定发展，这也是为什么近年来布拉加、科英布拉等城市仍然持续吸引投资者关注的重要原因。

如果说过去的葡萄牙房地产市场有一部分是由政策驱动，那么今天的市场则越来越由真实居住需求所推动。而对于房地产来说，后者往往比任何一项政策都更具长期支撑力。