Em 2023, Portugal eliminou oficialmente a possibilidade de obter o Golden Visa através da compra de imóveis residenciais.

Na altura, muitas pessoas assumiram que a redução do número de compradores estrangeiros levaria inevitavelmente a uma queda da procura e, consequentemente, dos preços das casas. No entanto, dois anos depois, a evolução do mercado revelou-se bastante diferente daquilo que muitos esperavam.

Os preços da habitação em Portugal não caíram. Pelo contrário, muitas cidades continuaram a registar um crescimento consistente.

Mas porquê?

O Golden Visa Nunca Foi o Principal Motor da Subida dos Preços

Durante anos, muitas pessoas acreditaram que o programa Golden Visa era o principal responsável pela valorização do mercado imobiliário português. Assim, parecia lógico concluir que, uma vez terminado o programa, os preços acabariam por descer.

Na realidade, embora o Golden Visa tenha atraído um volume significativo de capital internacional, o seu impacto esteve concentrado sobretudo em segmentos específicos do mercado, particularmente nos imóveis de gama alta. Nunca representou, por si só, o mercado imobiliário português como um todo.

A verdadeira força por detrás da valorização imobiliária sempre foi a procura habitacional de quem precisa de um lugar para viver.

Portugal Continua a Atrair Novos Residentes

Nos últimos anos, Portugal registou um crescimento significativo da sua população estrangeira residente. Em 2025, o número de residentes estrangeiros já ultrapassava um milhão de pessoas, representando cerca de 10% da população do país.

Estas pessoas não vêm para Portugal apenas como turistas. Mudam-se para viver, trabalhar, estudar e construir aqui o seu futuro.

Precisam de arrendar casa e, muitas vezes, acabam também por comprar habitação.

Este tipo de procura é muito diferente da procura puramente associada ao investimento. Mesmo que parte da procura de investimento diminua, os preços podem continuar a subir enquanto a procura por habitação continuar a crescer.

O Fim do Golden Visa Teve Pouco Impacto em Muitas Cidades

O que muitas pessoas não percebem é que o fim do Golden Visa imobiliário teve um impacto direto bastante limitado em muitas cidades portuguesas.

A razão é simples: o investimento associado ao Golden Visa sempre esteve fortemente concentrado em determinadas zonas. Durante mais de uma década, a maioria dos investidores focou-se em localizações internacionais bem conhecidas, como Lisboa, Porto e Algarve, sobretudo em apartamentos no centro das cidades, imóveis de luxo e propriedades ligadas ao turismo.

Estas regiões beneficiaram claramente da entrada de capital estrangeiro e tornaram-se as áreas mais associadas ao mercado imobiliário português.

No entanto, cidades como Braga, Coimbra ou Aveiro nunca foram destinos principais para investidores do Golden Visa.

O crescimento destes mercados sempre esteve mais ligado a outros fatores: universidades, oportunidades de emprego, crescimento populacional local e aumento da procura por habitação de longa duração.

Olhando para trás, o fim do programa Golden Visa revelou uma realidade mais profunda sobre o mercado imobiliário português: Os preços das casas não são determinados principalmente por políticas de imigração. São determinados pelo número de pessoas que querem viver num determinado local.

Cidades sustentadas pelo crescimento da população e por uma procura habitacional genuína podem continuar a prosperar mesmo sem o apoio de programas de investimento como o Golden Visa. Esta é uma das razões pelas quais cidades como Braga e Coimbra continuam a atrair investidores atualmente.

Se, no passado, parte do mercado imobiliário português foi impulsionada por políticas públicas, hoje está cada vez mais sustentado pela procura real de habitação. E, para o setor imobiliário, a procura residencial de longo prazo é geralmente uma base muito mais sólida e sustentável do que qualquer programa governamental.