Para muitos compradores internacionais, Portugal continua a ser um dos mercados imobiliários mais procurados da Europa. Seja para adquirir uma habitação própria, uma casa de férias ou um imóvel como parte de uma estratégia de diversificação patrimonial internacional, quem entra pela primeira vez no mercado imobiliário português tende a colocar as mesmas questões:

Os estrangeiros podem comprar diretamente um imóvel em Portugal? É necessário ter nacionalidade portuguesa? É possível comprar sem autorização de residência? Como funciona todo o processo de aquisição?

Na realidade, o mercado imobiliário português é relativamente aberto a compradores estrangeiros. No entanto, comprar um imóvel envolve muito mais do que simplesmente escolher uma propriedade. O processo inclui também diligências jurídicas, planeamento financeiro, financiamento bancário, fiscalidade e posterior gestão do imóvel.

Este artigo apresenta os principais aspetos que os estrangeiros devem conhecer antes de comprar um imóvel em Portugal, ajudando-os a obter uma visão completa antes de avançarem com a transação. Para quem pretenda aprofundar algum dos temas, disponibilizamos também artigos relacionados para leitura complementar.

1. Os estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal?

A resposta é: sim, e é uma prática muito comum.

Portugal é um dos mercados imobiliários europeus mais abertos ao investimento estrangeiro e não impõe restrições à compra de imóveis com base na nacionalidade do comprador. Independentemente de possuir ou não autorização de residência e do seu país de origem, um cidadão estrangeiro pode adquirir legalmente imóveis residenciais, imóveis comerciais ou terrenos, beneficiando de plena proteção dos seus direitos de propriedade.

No entanto, existe uma questão que é frequentemente confundida: comprar um imóvel e obter o direito de residência em Portugal são dois processos jurídicos completamente distintos.

A propriedade de um imóvel significa apenas que o comprador detém um ativo imobiliário localizado em Portugal. Já o direito de residir, trabalhar ou solicitar residência permanente depende da legislação portuguesa em matéria de imigração e exige um pedido através do visto ou da autorização de residência aplicável.

Desde 2023, o investimento imobiliário deixou de ser uma modalidade elegível para novos pedidos de Autorização de Residência para Atividade de Investimento, habitualmente conhecida como Visto Gold. Por conseguinte, a aquisição de um imóvel residencial já não permite, por si só, obter o Visto Gold.

2. O que é necessário preparar antes de comprar um imóvel?

Antes de iniciar formalmente a procura de um imóvel, é aconselhável concluir algumas preparações essenciais.

De um modo geral, os compradores estrangeiros devem preparar antecipadamente os seguintes elementos:

• Passaporte válido ou outro documento de identificação
• Número de Identificação Fiscal português (NIF)
• Conta bancária em Portugal
• Caso pretendam solicitar crédito habitação, comprovativos de rendimentos, comprovativos de património e documentação relativa à origem dos fundos, para efeitos de análise pelo banco

Embora a legislação portuguesa não obrigue o comprador a contratar um advogado, a maioria dos compradores estrangeiros opta por fazê-lo. Uma vez que a transação envolve a análise de documentos jurídicos, a confirmação das condições contratuais e a verificação da titularidade do imóvel, o advogado pode representar o comprador e acompanhar os diferentes procedimentos da aquisição.

Uma preparação adequada não só torna a transação mais eficiente, como também evita atrasos provocados pela falta de documentação após a apresentação de uma proposta de compra.

3. NIF e conta bancária em Portugal

Entre todas as preparações iniciais, a obtenção do NIF — Número de Identificação Fiscal — e a abertura de uma conta bancária em Portugal são normalmente os dois primeiros passos para os compradores estrangeiros.

O NIF é o número de identificação fiscal português e funciona como um elemento de identificação individual para efeitos fiscais e financeiros. É necessário para comprar um imóvel, pagar impostos, assinar contratos, solicitar crédito habitação e abrir uma conta bancária. Por esse motivo, constitui um dos primeiros requisitos para a realização da maioria dos procedimentos financeiros e jurídicos em Portugal.

Embora alguns pagamentos possam ser efetuados através de transferências bancárias internacionais, na prática, a maior parte do preço de compra, dos impostos e das futuras despesas relacionadas com o imóvel é normalmente paga através de uma conta bancária portuguesa. Caso o comprador pretenda solicitar crédito habitação, o banco também exigirá uma conta bancária local para o desembolso do empréstimo e o pagamento das respetivas prestações.

4. Processo de compra de imóvel em Portugal

Para quem compra um imóvel em Portugal pela primeira vez, o processo de aquisição pode parecer pouco familiar. Na realidade, tanto na compra para habitação própria como para investimento, a maioria das transações segue etapas semelhantes. As principais diferenças dependem da existência de financiamento, da forma de pagamento e da documentação necessária em cada caso.

De um modo geral, o processo de compra de um imóvel em Portugal inclui as seguintes etapas:

Definir o orçamento de compra → Procurar um imóvel adequado → Verificar a documentação jurídica e a titularidade do imóvel → Apresentar uma proposta de compra através da agência imobiliária → Assinar o CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda → Pagar o sinal → Celebrar a escritura e concluir o registo da propriedade

Apesar de o processo parecer simples, cada etapa envolve procedimentos jurídicos e prazos específicos. Por exemplo, antes de visitar imóveis, o comprador deve definir o orçamento e o respetivo plano financeiro. Antes de assinar o CPCV, deve ser concluída a verificação jurídica e documental do imóvel. Caso a compra seja financiada por um banco, será ainda necessário concluir o processo de aprovação do crédito e a avaliação bancária do imóvel.

Com uma preparação antecipada e o apoio de advogados e de outros profissionais qualificados na análise da documentação, a maioria das transações pode decorrer de forma organizada e dentro dos prazos previstos.

Para conhecer em maior detalhe as etapas práticas, os prazos e os principais cuidados a ter, consulte:

Guia Prático para Comprar Casa com Crédito Habitação em Portugal | Conclua a Aquisição em Cinco Etapas

5. Verificação jurídica e registral do imóvel

Antes de assinar qualquer documento relacionado com a compra, recomenda-se a realização de uma verificação jurídica e registral completa do imóvel, de modo a confirmar se a sua situação legal e a respetiva utilização correspondem às expectativas do comprador. Esta análise permite reduzir os riscos da transação e evitar futuros litígios relacionados com a titularidade ou com limitações de utilização.

De um modo geral, quando um comprador demonstra interesse por um imóvel, a agência imobiliária fornece informações básicas sobre a propriedade, incluindo a área de construção, a utilização autorizada, o certificado energético e os documentos de registo relevantes. Caso o comprador decida avançar, o advogado procede normalmente a uma análise jurídica mais aprofundada com base nessa documentação.

A verificação inclui habitualmente a confirmação de que o imóvel está devidamente registado, de que a titularidade é clara e de que não existem hipotecas, penhoras ou outros ónus ou encargos. Deve igualmente ser verificado se a utilização efetiva do imóvel corresponde à utilização constante dos registos oficiais. Além disso, importa confirmar se existem quotas de condomínio, impostos ou outras responsabilidades jurídicas por liquidar que possam afetar a transação.

Entre os documentos mais importantes encontra-se a Certidão Permanente do Registo Predial, que permite confirmar a titularidade do imóvel e a existência de hipotecas ou outros ónus, bem como a Caderneta Predial Urbana, que contém as informações fiscais e os principais dados oficiais da propriedade. Estes documentos são normalmente fornecidos pelo vendedor ou pela agência imobiliária. O advogado do comprador também pode obter versões atualizadas junto das entidades competentes, de forma a garantir que as condições da transação correspondem aos registos oficiais.

Embora a maior parte deste trabalho seja realizada pelo advogado, o comprador deve compreender os principais aspetos analisados e confirmar, antes da assinatura de qualquer contrato, que todas as informações relevantes foram devidamente verificadas, protegendo assim os seus direitos e interesses.

6. CPCV e sinal

Em Portugal, a maioria das transações imobiliárias não é concluída imediatamente após o acordo sobre o preço. Antes da escritura de aquisição, as partes assinam normalmente um CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda.

O CPCV é um dos documentos jurídicos mais importantes de uma transação imobiliária em Portugal. Serve para confirmar as condições da compra e venda, incluindo o preço acordado, as condições de pagamento, a data prevista para a escritura e os direitos e obrigações de ambas as partes. Uma vez assinado, o contrato torna-se juridicamente vinculativo, devendo ambas as partes concluir a transação de acordo com as condições estabelecidas.

No momento da assinatura do CPCV, o comprador paga normalmente um sinal. O montante exato pode ser negociado entre as partes, embora seja comum corresponder a cerca de 10% do preço de compra.

Uma vez que o sinal funciona como garantia jurídica e como compromisso de cumprimento do contrato, antes da assinatura é fundamental confirmar que todas as condições da transação, a documentação do imóvel e as questões relacionadas com o financiamento estão devidamente esclarecidas. Recomenda-se igualmente que o contrato seja previamente analisado por um advogado, de modo a proteger os interesses do comprador.

Para compreender melhor os efeitos jurídicos do CPCV, o funcionamento do sinal, as consequências do incumprimento e os aspetos que devem ser verificados antes da assinatura, consulte:

O que significa CPCV em Portugal? Guia para compreender um dos principais documentos jurídicos na compra de um imóvel

7. Impostos e custos associados à compra de imóvel

Ao planear o orçamento para a compra de um imóvel, é importante considerar não apenas o preço de aquisição, mas também todos os impostos e custos associados à transação.

De um modo geral, a compra de um imóvel pode implicar o pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), do Imposto do Selo (IS), honorários de advogado, despesas notariais e custos de registo predial. Caso a aquisição seja financiada através de crédito habitação, poderão ainda existir despesas adicionais, como comissões bancárias, Imposto do Selo sobre o crédito e custos de registo da hipoteca.

Após a conclusão da compra, durante o período de detenção do imóvel, o proprietário deverá normalmente pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Caso o imóvel seja arrendado, os rendimentos obtidos poderão igualmente estar sujeitos às respetivas obrigações fiscais. Além disso, numa perspetiva de longo prazo, devem também ser considerados os custos de condomínio, seguros e manutenção corrente do imóvel.

Uma vez que os custos efetivos variam consoante o tipo de imóvel, a finalidade da compra, a modalidade de financiamento e o perfil do comprador, recomenda-se a elaboração de um orçamento completo antes de avançar com a aquisição, evitando que uma insuficiente preparação financeira comprometa o andamento da transação.

Se pretende saber como são calculados estes impostos, em que situações se aplicam e consultar exemplos práticos, leia:

Guia Completo dos Impostos na Compra de Imóvel em Portugal: Tudo o que Precisa de Saber

8. Os estrangeiros podem solicitar crédito habitação em Portugal?

Atualmente, muitos bancos portugueses aceitam pedidos de crédito habitação por parte de compradores estrangeiros. Quer sejam cidadãos da União Europeia ou de países terceiros, os candidatos poderão obter aprovação desde que cumpram os critérios definidos pela instituição bancária. O montante financiado, o prazo do empréstimo e as condições de aprovação variam consoante a situação financeira do requerente e a política de cada banco.

Na análise de um pedido de crédito habitação, os bancos avaliam normalmente fatores como a origem dos rendimentos, a estabilidade profissional, o histórico de crédito, a idade, o montante da entrada inicial, o nível de endividamento e a origem dos fundos, de forma a determinar a capacidade de reembolso do cliente.

De um modo geral, o processo de obtenção de crédito habitação inclui uma pré-análise financeira, a avaliação do imóvel, a aprovação definitiva, a assinatura da documentação do empréstimo e o respetivo desembolso. Recomenda-se que os compradores obtenham uma pré-aprovação antes de iniciarem a procura de imóvel, para conhecerem antecipadamente o valor máximo de financiamento e o orçamento disponível. Esta preparação permite tornar a pesquisa mais eficiente e evitar atrasos caso encontrem o imóvel ideal.

Para conhecer os requisitos aplicáveis aos compradores estrangeiros, os principais critérios de avaliação utilizados pelos bancos e todo o processo de pedido de crédito, consulte:

Os Estrangeiros Podem Obter Crédito Habitação para Comprar Casa em Portugal?

9. Escolher a cidade e o tipo de imóvel

Cada cidade portuguesa apresenta características próprias no mercado imobiliário. Por isso, a escolha da localização deverá ser feita em função do objetivo da compra, do orçamento disponível e do plano de investimento a longo prazo.

Por exemplo, Lisboa possui um mercado mais consolidado e com maior liquidez, sendo particularmente indicada para compradores que privilegiam a preservação do valor patrimonial. O Porto combina qualidade de vida com uma procura consistente por parte de investidores. Braga e Coimbra têm vindo a atrair cada vez mais interesse devido ao crescimento populacional e à estabilidade da procura por arrendamento. Já o Algarve destaca-se pelo forte mercado turístico, sendo especialmente adequado para residência de férias ou exploração em alojamento de curta duração.

Para além da localização, o tipo de imóvel também influencia a sua utilização futura e o potencial de valorização. Em Portugal, os tipos de habitação mais comuns incluem apartamentos (Apartamento), moradias unifamiliares (Moradia) e moradias em banda (Townhouse). Cada tipologia apresenta diferenças ao nível dos custos de manutenção, da experiência de utilização e da procura no mercado de arrendamento.

Outro aspeto igualmente importante é a qualidade da gestão do condomínio e a liquidez futura do imóvel. Edifícios bem geridos tendem a preservar melhor a qualidade da construção e o valor patrimonial. Além disso, imóveis localizados em zonas com procura consistente, bons acessos e serviços completos costumam ser mais fáceis de arrendar e apresentam maior facilidade de revenda.

Para conhecer melhor as características de investimento das diferentes cidades, os vários tipos de imóvel, a gestão de propriedades e a liquidez do mercado, consulte:

• Que cidade em Portugal oferece a maior rentabilidade no arrendamento? Ranking do mercado imobiliário português 2026
• Quais são os tipos de imóveis mais comuns em Portugal?
• O que é uma empresa de gestão de propriedades em Portugal e porque é importante?

10. Rentabilidade do arrendamento e estratégia de investimento

O retorno de um investimento imobiliário resulta da combinação de diversos fatores. Embora a rentabilidade do arrendamento seja um indicador importante na avaliação de um imóvel, não representa, por si só, o verdadeiro potencial de um investimento.

Para além das receitas provenientes das rendas, é igualmente importante considerar a taxa de desocupação, os custos de gestão do imóvel, as despesas de manutenção, os seguros, os impostos e o potencial de valorização do ativo a longo prazo. Um imóvel com uma rentabilidade aparente elevada nem sempre proporciona um retorno líquido superior. Pelo contrário, imóveis com procura estável, menores custos de gestão e maior potencial de valorização tendem a oferecer um desempenho mais consistente ao longo do tempo.

A estratégia de arrendamento escolhida influencia igualmente o desempenho global do investimento. Arrendamento de longa duração, alojamento de curta duração e modelos de gestão profissional apresentam características distintas, sendo adequados a diferentes objetivos e perfis de risco. Assim, antes de adquirir um imóvel, é aconselhável definir claramente a estratégia de investimento e escolher o imóvel e o modelo de exploração mais adequados.

Para saber mais sobre a rentabilidade do mercado imobiliário português, os níveis de rendimento do arrendamento e as vantagens e desvantagens dos diferentes modelos de exploração, consulte:

• Como é a rentabilidade do arrendamento em Portugal? Vale a pena investir?
• Arrendamento de curta ou longa duração? Como escolher a melhor estratégia de investimento imobiliário em Portugal

11. Riscos mais comuns na compra de imóvel

O processo de compra e venda de imóveis em Portugal é relativamente maduro e transparente. No entanto, para compradores estrangeiros, muitos dos riscos não decorrem da transação em si, mas sim da falta de diligência prévia, de um planeamento financeiro inadequado ou de uma estratégia de investimento pouco definida.

Antes de avançar com a compra, vale a pena confirmar os seguintes aspetos.

O imóvel corresponde às suas necessidades?

Antes de assinar qualquer contrato, para além de verificar o estado do imóvel, é importante compreender a documentação jurídica e eventuais limitações de utilização, evitando descobrir posteriormente que a propriedade não corresponde ao objetivo inicialmente previsto.

• A utilização registada do imóvel corresponde ao uso pretendido?
• A titularidade, hipotecas e restantes aspetos jurídicos já foram devidamente verificados?
• Existem restrições ao arrendamento de longa duração ou ao alojamento local?

O seu planeamento financeiro está completo?

O custo de aquisição de um imóvel vai muito além do preço de compra. Ignorar despesas associadas ou assumir obrigações jurídicas demasiado cedo poderá aumentar o risco financeiro.

• Incluiu todos os impostos e custos de manutenção de longo prazo no seu orçamento?
• É aconselhável assinar o CPCV antes da aprovação definitiva do crédito habitação?

Este investimento está alinhado com os seus objetivos de longo prazo?

Um imóvel não deve ser avaliado apenas pelo rendimento imediato das rendas. É igualmente importante considerar os custos futuros de detenção, a estratégia de saída e o potencial de valorização.

• Uma rentabilidade elevada significa necessariamente um bom investimento?
• O imóvel terá boa liquidez no futuro?
• Comprar um imóvel equivale automaticamente a obter residência em Portugal?

12. Perguntas frequentes (FAQ)

1. É obrigatório obter um NIF para comprar um imóvel em Portugal?

Sim. O NIF é necessário para assinar contratos, pagar impostos, abrir uma conta bancária e solicitar crédito habitação.

2. Os estrangeiros podem obter crédito habitação em Portugal?

Sim. A aprovação e o montante financiado dependem dos rendimentos, situação profissional, histórico de crédito, nível de endividamento e capacidade financeira do requerente. Cada banco possui critérios próprios de avaliação.

3. Quanto tempo demora normalmente a compra de um imóvel?

O prazo depende da documentação disponível, da forma de pagamento e da existência de financiamento bancário. Compras a pronto pagamento tendem a ser mais rápidas, enquanto operações com crédito habitação poderão exigir mais tempo.

4. Posso arrendar o imóvel depois da compra?

Na maioria dos casos, sim. Contudo, deverá confirmar a utilização registada do imóvel, a legislação aplicável ao arrendamento, o regulamento do condomínio e eventuais restrições locais. Caso pretenda explorar alojamento local, deverá ainda verificar previamente os respetivos requisitos legais.

5. Comprar um imóvel em Portugal permite obter residência?

Não. A compra de um imóvel e a obtenção de residência correspondem a processos jurídicos distintos. A aquisição de um imóvel, por si só, não confere direito de residência.

6. É necessário contratar um advogado para comprar um imóvel em Portugal?

Embora a lei não o exija, é fortemente recomendado para compradores estrangeiros. O advogado poderá verificar a documentação do imóvel, analisar o CPCV e a escritura de compra e venda, bem como representar o comprador em determinadas fases do processo.

13. Está pronto para comprar um imóvel em Portugal?

Esperamos que este guia o tenha ajudado a compreender melhor o processo de compra de um imóvel em Portugal e os principais aspetos que os compradores estrangeiros devem considerar antes de avançar.

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